Regroupement de propriétaires, devriez-vous vendre avec vos voisins ?

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Saviez-vous que le fait de vivre à côté de voisins agréables comporte de sérieux avantages ? Et nous ne parlons pas seulement de la petite « tasse de sucre » que vous demandez lorsque votre stock est à sec. Voyez quels avantages vous pouvez avoir avec des voisins conciliants dans le cas de la vente de votre maison. 

De bons voisins peuvent aussi mener à de bonnes affaires immobilières, alors est-il temps d’apprendre à mieux connaître vos voisins ?  

1 – Devenez amis 

Apprenez pourquoi nos voisins sont importants. Juliette Herbert, agent immobilier de la région périphérique de St-Tropez, a négocié la vente de quatre sites résidentiels totalisant 3 049 m2 pour environ 10 913 euros le mètre carré. Le site a 60 m de façade de rue et est à quelques minutes à pied des commerces et de la gare locale. Il est entendu que le prix de vente est un record pour la région. La demande des promoteurs pour des terrains d’appartements situés aux bons endroits est à un tel niveau sans précédent que les propriétaires peuvent éviter les méthodes de commercialisation plus traditionnelles. 

Dans ce cas-ci, ils ont gagné jusqu’à 40 % de plus que ce à quoi on pouvait raisonnablement s’attendre avec les ventes individuelles, a expliqué Mme Herbert. La demande des promoteurs pour des appartements au bon endroit est sans précédent. Il s’agit d’un résultat exceptionnel où six voisins se sont réunis avec l’aspiration commune de créer une opportunité unique en combinant leurs propriétés pour former une perspective de développement attrayante et ce ne pouvait être qu’un meilleur résultat. Il est entendu que les acheteurs ont l’intention de demander la permission d’aménager un immeuble résidentiel à plusieurs étages sur le site prisé. Vous croyez que c’est un coup de chance ? Réfléchissez encore. 

Pierre Bozini est spécialisé dans le regroupement de propriétaires. Il travaille dans l’immobilier depuis 1995. Au cours des deux dernières années, il a orchestré les transactions immobilières de 10 voisins et dit que c’est plus viable que la plupart des gens ne le pensent. « J’ai récemment vendu quatre maisons et un bloc vide pour 9 millions d’euros et j’ai aussi huit autres propriétés et je les ai vendues pour plus de 10 millions d’euros », dit-il.

2 – Où cela fonctionne-t-il et pourquoi ?

Les propriétaires de maisons voisines qui vendent ensemble sont plus susceptibles d’en profiter lorsque :

  • les propriétaires se respectent et/ou s’entendent bien entre eux ;
  • tous les propriétaires comprennent que l’augmentation de la valeur de leurs terres est créée par le bagage collectif ;
  • des conseils indépendants sont sollicités avant la conclusion d’une transaction.

3 – Où est-ce que ça ne marche pas pour tout le monde ?

Lorsque les propriétaires ne comprennent pas que leurs propriétés ne valent que ce qu’elles valent en se regroupant, ou lorsqu’ils veulent plus d’argent parce que leur propriété est de 100 à 300 m2 de plus que celle de leur voisin, dit Pierre Bozini. 

4 – Pourquoi plus de propriétaires vont-ils commercialiser ensemble ?

Cela s’explique par la fréquence croissante des lotissements et des développements à moyenne et haute densité dans les banlieues internes et moyennes. Le processus de vente d’une propriété en collaboration avec les propriétés voisines est plus avantageux lorsque chacune des résidences individuelles ou chacun des produits est similaire, c’est-à-dire qu’il s’agit du même terrain, de la même taille et de la même condition de bâtiment.   

Le fait d’avoir une formule qui peut s’appliquer à toutes les propriétés associées à la transaction aidera à répartir la valeur au moment de la vente et à éviter les griefs inattendus des voisins qui estiment avoir été injustement indemnisés. Toutefois, bien que certains propriétaires de maisons groupées puissent vendre leur maison à un prix supérieur à sa valeur marchande, le processus n’est pas sans risque. Il est crucial de déterminer les restrictions de zonage locales qui seront permises. Tout d’abord, qu’il s’agisse d’une vente à titre individuel ou en collaboration avec les voisins, il est crucial de déterminer le niveau de restrictions locales en matière de zonage des constructions qui sera permis. Si le zonage ne permet pas un développement de densité moyenne ou élevée, il n’y a peut-être aucun avantage à vendre des cahutes avec un voisin. 

D’autre part, dans certains cas, l’avantage réel ne peut être réalisé que si trois propriétaires fonciers ou plus vendent simultanément, l’attribution plus importante de terrains faisant place à un développement plus dense qui sous-tend la marge bénéficiaire du promoteur et sa capacité de payer raisonnablement pour les sites originaux. Il est important de comprendre qu’un promoteur achètera généralement une propriété pour le site et non pour l’immeuble. Et qu’il ne reconnaîtra peut-être pas les rénovations qui ajouteraient à la valeur globale de la propriété. Il peut s’agir d’un obstacle pour les voisins dont la taille, l’état et les caractéristiques des maisons sont quelque peu différents et pour lesquels les valeurs individuelles peuvent différer. 

Toutefois, gardez à l’esprit qu’un promoteur achète habituellement une propriété pour le site et non pour le bâtiment. 

5 – Que se passe-t-il si vous êtes le seul à ne pas vendre ?

Quiconque se voit proposer d’unir ses forces dans le cadre d’une vente de propriétés de banlieue devrait réfléchir à l’impact qu’aurait le fait de ne pas vendre avec son ou ses voisins. Une fois la construction terminée, le fait qu’un immeuble d’appartements de densité moyenne à élevée éclipse leur résidence peut avoir une incidence négative sur la valeur marchande. Avant de tenter de négocier une entente avec un promoteur immobilier, demandez l’avis d’un évaluateur indépendant qui peut vous aider à déterminer la valeur d’une propriété en vue d’une répartition future ainsi que la valeur globale du site, afin de négocier une issue équitable si la vente a lieu. 

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