Pour une nouvelle acquisition, devrais-je vendre ou louer mon ancienne maison ?

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Vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais vous n’êtes pas certain si vous devriez vendre votre maison existante pour acheter la nouvelle maison ou garder votre maison existante, la louer et acheter la nouvelle maison.

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question, mais il y a un certain nombre de considérations à garder à l’esprit. La première chose que vous devez vous demander, c’est comment vous sentiriez-vous s’il y avait d’autres personnes vivant dans votre ancienne maison ? Si vous le vendez, pouvez-vous vous couper émotionnellement de l’ancienne maison ? Si vous le gardez et le louez, il est toujours à vous, mais vous pourriez avoir l’impression que les locataires ne s’en occupent pas comme vous l’avez fait. Si vous arrivez à surmonter l’aspect émotionnel de la vie de quelqu’un d’autre dans votre maison, il y a des considérations financières.

En voici un exemple :

Imaginez que votre maison actuelle vaut 200 000 euros et que vous avez une hypothèque de 50 000 euros sur cette maison. La nouvelle maison que vous voulez acheter vaut 300 000 euros. Supposons que vous n’avez suffisamment d’argent comptant que pour payer les frais d’achat tels que les droits de timbre et que, pour rester simple, il n’y a pas d’autres frais ou coûts. De plus, si vous louez votre maison existante, vous devriez recevoir 12 000 euros par année.

Scénario A : la vente

Si vous vendez la maison existante, il vous reste 150 000 euros (prêt hypothécaire de 200 000 euros à 50 000 euros) à utiliser comme dépôt pour acheter la nouvelle maison. Vous n’avez donc qu’à emprunter 150 000 euros pour acheter la nouvelle maison.

Scénario B : la location

Si vous conservez votre maison existante, vous aurez toujours une hypothèque de 50 000 euros et vous devrez emprunter 300 000 euros de plus pour acheter la nouvelle maison, soit un total de 350 000 euros d’emprunts. Par conséquent, vos remboursements hypothécaires seront plus élevés que si vous vendiez votre ancienne maison. Cependant, lorsque vous louez votre ancienne maison, le revenu de location de 12 000 euros vous aidera grandement à payer les remboursements hypothécaires plus élevés.

Au fur et à mesure que le temps passe et que le loyer augmente, votre flux de trésorerie global s’améliore. Les revenus locatifs peuvent grandement contribuer à payer les remboursements hypothécaires croissants.

Dans le scénario A, vous serez propriétaire d’une maison d’une valeur de 300 000 euros et aurez une hypothèque de 150 000 euros. Dans le scénario B, vous serez propriétaire de deux maisons qui valent actuellement 500 000 euros. Cependant, vous aurez deux hypothèques avec une dette totale de 200 000 euros. D’une part, le scénario A est une option plus sûre puisque vous n’avez qu’une seule hypothèque de 150 000 euros. 

Les résultats

Voici une illustration des avantages et des inconvénients, sous les deux angles.

Résultats du scénario A (vente)


Maintenant :

Valeur de la propriété : 300 000 euros

Hypothèque : 150 000 euros

Valeur nette : 150 000 euros


Dans dix ans :

Valeur de la propriété : 600 000 euros

Hypothèque :  120 000 euros

Valeur nette : 480 000 euros 

La valeur nette augmente de 330 000 euros

Résultats du scénario B (location)


Maintenant :

Valeurs immobilières 500 000 euros

Hypothèques 200 000 euros

Valeur nette : 300 000 euros 


Dans dix ans :

Valeurs immobilières : 1 000 000 euros

Hypothèque : 285 000 euros

Valeur nette : 715 000 euros

La valeur nette augmente de 415 000 euros

Choisissez-vous l’option la plus sûre, le scénario A, ou avez-vous l’intention d’augmenter sensiblement votre avoir net et choisissez le scénario B ? 

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse, mais il y a un certain nombre de questions auxquelles vous devez réfléchir avant de prendre une décision. Si vous envisagez sérieusement l’une de ces deux options, vous devriez également demander conseil à votre comptable, car il y a certaines incidences fiscales à prendre en considération.

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