Lorsque vous recherchez la liberté financière, un immeuble de placement est une proposition tentante, surtout lorsqu’il s’agit d’avantages fiscaux.
Un propriétaire peut minimiser sa facture fiscale annuelle de diverses façons, et ces déductions font souvent la différence entre un flux de trésorerie négatif et un flux de trésorerie positif.
Il est important de noter, cependant, que les investisseurs ne peuvent réclamer des déductions sur leur propriété que pendant les périodes où elle était louée ou réellement disponible pour la location. Et ils ne peuvent déduire que la partie d’une dépense qui a été utilisée à des fins commerciales, et ils doivent tenir des registres pour prouver ces dépenses.
Dans cette optique, voici les principales déductions fiscales pour les immeubles de placement. L’investissement immobilier est un travail difficile, mais une pléthore d’allégements fiscaux le rend un peu plus facile.
1. Les frais de publicité locative
Les propriétaires ont besoin de trouver des locataires ou de relouer des propriétés et de le faire par le biais d’une gamme de publicités.
Si vous vendez votre propriété en ligne, dans la presse écrite, dans des brochures et des enseignes, vous pouvez déduire ces frais de publicité de votre revenu dans l’année où vous les avez payés.
2. Les intérêts sur prêt
Les investisseurs peuvent réclamer les intérêts facturés sur un prêt pour un immeuble de placement et les frais bancaires pour le service de ce prêt.
Par exemple, si vous engagez 18 000 euros d’intérêts sur votre prêt et 1800 euros de frais de prêt, vous pouvez les déduire dans votre déclaration de revenus personnelle. Toutefois, vous ne pouvez pas réclamer vos remboursements de capital et vous ne pouvez pas réclamer d’intérêts sur le montant total du prêt si vous avez refinancé une partie du prêt à des fins privées, peu importe si les capitaux propres d’un immeuble de placement ont servi de garantie dans ce prêt.
3. Les tarifs du Conseil
Les taux peuvent être déduits dans l’année où ils sont payés, bien que vous ne puissiez les réclamer que pendant les périodes où la maison a été louée.
Par exemple, si votre bien de placement n’a été loué que 180 jours par année, vous ne pouvez demander vos taux que pour cette période. Cela signifie que vous réclameriez 493 % (180/365) du montant total que vous avez payé au taux du conseil pour votre immeuble de placement cette année-là. Les investisseurs immobiliers peuvent demander le remboursement des intérêts, mais ils ne peuvent pas demander le remboursement du capital du prêt.
4. La taxe foncière
Tant que vous avez un logement loué sur votre immeuble de placement, vous pouvez utiliser l’impôt foncier comme déduction.
Toutefois, le prélèvement diffère considérablement d’une ville à l’autre, tout comme le moment où vous pouvez déduire le coût. C’est pourquoi vous devriez consulter un conseiller fiscal pour vous assurer que vous demandez le bon montant dans la bonne année.
5. Les frais de copropriété
Si votre propriété est en copropriété, vous pouvez réclamer le coût des frais de la personne morale.
Mais si les frais comprennent les frais d’entretien et de jardinage, vous ne pouvez pas déduire ces frais séparément.
6. L’ amortissement des bâtiments
Selon la date à laquelle votre immeuble de placement a été construit, vous pourriez avoir droit à une déduction pour l’amortissement de la structure de l’immeuble et des rénovations que vous y faites.
Si l’immeuble a été construit avant le 16 septembre 1987, vous ne pourrez pas demander l’amortissement sur les coûts de construction initiaux ; s’il a été construit après cette date, vous pouvez demander une déduction pour amortissement sur ces coûts de 25 année pendant 40 ans. Cela signifie que, si l’immeuble a été construit pour 90 000 euros en 1990, vous pourriez demander une déduction pour amortissement de 2 250 euros par année jusqu’en 2030.
De même, vous ne pouvez pas demander de déduction pour amortissement pour les rénovations qui ont eu lieu avant le 27 février 1992, mais vous pouvez demander des déductions pour amortissement pour les améliorations structurelles qui ont eu lieu après cette date, à un taux de 25 ou 40 ans.
Toutefois, comme toujours, vous ne pouvez demander des déductions que pour la période au cours de laquelle le bien a été loué ou mis en location.
7. Amortissement des équipements
Lorsqu’ils offrent une location, les propriétaires installent souvent des lave-vaisselle, des machines à laver, des climatiseurs, des poêles et d’autres biens.
Tout comme le bâtiment lui-même, ces appareils perdent de la valeur et les propriétaires peuvent réclamer cette dépréciation sur plusieurs années, généralement en fonction de la durée de vie utile de chaque bien.
Toutefois, les propriétaires ne peuvent réclamer l’amortissement de leurs biens que s’ils répondent à certains critères.
Vous ne pouvez demander des déductions pour les biens immobiliers locatifs résidentiels neufs et d’occasion que si vous avez acheté le bien avant 19 h 30 le 9 mai 2017 et l’avez installé avant le 1er juillet 2017. Sinon, vous ne pouvez réclamer l’amortissement sur le prix d’achat d’un bien que si le bien était neuf ou si personne n’avait réclamé auparavant l’amortissement du bien parce que le bien a été nouvellement construit ou a fait l’objet de rénovations importantes.
8. Réparations et entretien
Vous pouvez demander une déduction immédiate pour les réparations si elles sont directement liées à l’usure. Autrement dit, si vous remplacez quelques tuiles brisées après une tempête ou réparez un appareil, vous pouvez déduire immédiatement les frais d’embauche d’un professionnel pour effectuer ces réparations. Toutefois, si vous remplacez un appareil électroménager, vous devrez déduire ce coût à titre de déduction pour amortissement pendant toute la durée de vie de l’actif.
De même, si vous remplacez une vieille clôture ou installez de nouveaux tapis dans le seul but d’augmenter la valeur de la propriété, vous devrez réclamer ces coûts à titre de déduction pour travaux d’immobilisations, soit 25 année pendant 40 ans.
9. La lutte antiparasitaire
Selon la personne qui a payé le service, le locataire ou le propriétaire peut demander une déduction immédiate pour le coût de l’embauche d’un antiparasitaire professionnel. Les investisseurs doivent réclamer les rénovations importantes à titre de déductions pour travaux d’immobilisations sur 40 ans, et non comme une déduction immédiate et ponctuelle.
10. Jardin et entretien
Les propriétaires fonciers peuvent demander une déduction immédiate pour l’entretien et le remplacement des plantes et des structures, mais ils ne peuvent pas réclamer immédiatement le coût des nouvelles plantes ou des modifications qui ajoutent de la valeur à leur propriété, car celles-ci sont réputées être amorties en conséquence.
11. Assurance
Vous pouvez déduire le coût de l’assurance d’un bien locatif. Consultez vos relevés trimestriels pour connaître le montant ou demandez une ventilation annuelle à votre fournisseur.
12. Frais de tenue de livres
Les chiffres peuvent devenir confus avec les investissements immobiliers, de sorte que la plupart des propriétaires ont un comptable.
Vous pouvez réclamer les frais de conseil, de préparation des déclarations d’impôts et les frais engagés pour la gestion de vos comptes de location dans la même année ou les frais ont été engagés.
Sachez que vous ne pouvez pas déduire de votre revenu de location le coût de la préparation de votre déclaration de revenus personnelle. Toutefois, vous pouvez soumettre ce montant à titre de radiation lorsque vous faites votre propre état des résultats pour l’année.
13. Les Honoraires de l’agent
Les honoraires ou commissions versés aux agents qui perçoivent les loyers, trouvent des locataires et entretiennent votre location sont déductibles d’impôt.
14. La paperasserie et les frais de téléphone
Le fait d’agir à titre de propriétaire est semblable à l’exploitation d’une entreprise et, par conséquent, vous pouvez demander des déductions pour la papeterie, les contrats téléphoniques, l’utilisation d’Internet et l’électricité, pourvu que vous ne demandiez que la partie de ces dépenses qui se rapporte à votre immeuble de placement.
15. Les frais de déplacement
L’investisseur immobilier d’un couple ne peut plus réclamer les frais de déplacement pour l’inspection d’une propriété locative ou pour effectuer des réparations.
Les exceptions à cette règle sont les entités exclues et les propriétaires qui exploitent une entreprise de placement immobilier.
Par exemple, Jean possède plusieurs propriétés locatives par l’entremise de son fonds autogéré. Il se rend régulièrement dans les maisons pour effectuer des réparations et faire le jardin. Jean ne peut pas réclamer de frais de déplacement pour cela.
16. Les frais juridiques
Les frais de conseils juridiques et de documents relatifs aux activités de location sont déductibles d’impôt.
Par exemple, si vous expulsez un locataire ou si vous allez devant un tribunal pour non-paiement de loyer, vous pouvez réclamer les frais liés à l’expulsion, ainsi que les frais de préparation de tous les documents juridiques pertinents.
17. Engrenage négatif
Sous le gouvernement actuel, les investisseurs peuvent déduire de leur revenu imposable toute perte subie sur un immeuble de placement. Autrement dit, si le revenu locatif d’un immeuble de placement est inférieur à ses dépenses, le propriétaire peut déduire cette perte de son revenu imposable, de sorte qu’il paie moins d’impôt. L’entretien du jardin peut être réclamé comme une déduction immédiate.
18. Réduction de l’impôt sur les gains en capital
Si vous réalisez un gain en capital sur la vente de votre immeuble de placement, vous devez payer de l’impôt sur ce gain.
Si vous avez acheté votre propriété et la vendez dans les 12 mois, votre gain en capital net est simplement ajouté à votre revenu imposable, ce qui, à son tour, augmente le montant de l’impôt que vous payez.
Toutefois, si vous avez conservé la propriété pendant plus d’un an avant de la vendre, vous avez droit à un rabais de 50 % sur les gains en capital, ce qui signifie que vous n’avez à incorporer que la moitié du gain en capital dans votre déclaration de revenus personnelle.
Ces renseignements sont de nature générale seulement et ne constituent pas des conseils professionnels. Vous devriez toujours demander l’avis d’un professionnel au sujet de votre situation particulière avant d’agir.
